Prettig wonen

De stad 

Advies

De gemeente moet een visie ontwikkelen op de versnelling

 van de woningbouw. Die visie moet duidelijkheid scheppen. Duidelijkheid schept ruimte.

De gemeente moet de regie nemen, keuzes maken en deze goed onderbouwen en uitleggen.

Er zijn diverse maatregelen genomen om de nieuwbouw te versnellen: het programma MAAK.Zaanstad is ingericht met onder meer als doel locaties voor de korte termijn gereed te maken voor woningbouw.
Zo is een Top 16 benoemd van woningbouwprojecten die met elkaar gemeen hebben dat in de komende drie jaar met de bouw van de eerste woningen wordt gestart. Hierbij gaat het om in totaal meer dan 5000 woningen.
Als ruimtelijke beperkingen de realisatie van woningbouw in de weg staan, kan eventueel budget uit het Transformatiefonds worden ingezet. Binnen de Metropoolregio doen we een beroep op de flexibele schil van experts in planvorming om het tempo erin te houden. We werven bovendien actief nieuw personeel voor vergunningverlening, bestemmingsplannen en duurzaamheid. Ook hebben we geregeld bouwoverleg met de corporaties om uitvoering te geven aan de prestatieafspraken.

Voor kleine woningbouwprojecten kan een verkorte vergunningenprocedure een oplossing zijn.

Voor wat betreft de vergunningprocedure is de gemeente gebonden aan de wettelijke procedures. Bij de invoering van de Omgevingswet wordt de vergunning periode van 26 weken verkort tot 8 weken. We zoeken naar extra vergunningverleners om processen sneller te laten verlopen. Met de installatie van één loket voor bouwaanvragen verwachten we meer duidelijkheid te scheppen zodat procedures sneller verlopen. 

De gemeente kan actiever zijn in het grondbeleid. Gebruik
de Wet voorkeursrecht gemeenten zo veel mogelijk. Hiermee kan Zaanstad afdwingen dat de grondeigenaar bij verkoop
de grond allereerst aan de gemeente aanbiedt.
Zaanstad moet ook het transformatiefonds inzetten bij grondbeleid. Doe dit omdat allerlei partijen nu uit overwegingen van speculatie grond verwerven op
strategische locaties als bedrijventerrein Achtersluispolder
en de Slachthuisbuurt.

Om woningbouw te realiseren zetten wij verschillende instrumenten in. Conform het bestaande grondbeleid faciliteren we waar het kan en zetten we het actieve grondbeleid (aankopen en zelf realiseren) vaker in, daar waar het vanuit strategische overwegingen moet.
Om sneller grond te kunnen verwerven onderzoeken we de mogelijkheden van een structureel budget om de financieringskosten te kunnen dekken. Verder zetten we het Transformatiefonds in voor de dekking van aantoonbare onrendabele kosten die niet uit de bouwontwikkeling gefinancierd kunnen worden.

Het vestigen van voorkeursrecht conform de Wet voorkeursrecht gemeenten is een instrument dat als bescherming van ongewenste ontwikkelingen (speculatieve verkoop van gronden) kan worden ingezet indien toekomstige woningbouw wordt bedreigd.  

Zaanstad moet vasthouden aan de kwalitatieve ambities in nieuwbouw en voorkomen dat woningbouwprojecten worden ‘uitgekleed’.

In de Uitvoeringsagenda Wonen besteden wij aandacht aan de kwalitatieve ambities, bijvoorbeeld door het maken van heldere kaders voor woonprogrammering.  

De gemeente kan sturen op woningdifferentiatie. Poelenburg is een kwetsbare wijk. Hoe kunnen hier meer verschillende soorten woningen worden gerealiseerd, bijvoorbeeld zowel betaalbare koop- en huurwoningen? Woningcorporaties gaan graag in gesprek over de mogelijkheden van sloop en nieuwbouw.

In het kader van het Actieplan Poelenburg/Peldersveld is het voornemen om bijvoorbeeld zelfbouw te bevorderen en terughoudend te zijn met sociale woningbouw. Hierdoor hopen we de gewenste differentiatie in woningen te bevorderen. Hierover heeft nog geen besluitvorming plaatsgevonden. 

Hetzelfde soort afwegingen zullen we maken bij de gebiedsontwikkeling in de ‘MAAK.Zaanstad-gebieden Kogerveld en Centrum Oost. We gaan daarover in gesprek met de woningcorporatie Rochdale.

De stad 

• Stapeling: maak een ruwe indeling (vlekkenplan) voor hoogbouw en organiseer een prijsvraag voor
  architecten hoe je die hoogbouw optimaal kunt ontwikkelen, rekening houdend met schaduw e.d.
  Stapeling hoeft niet altijd hoogbouw te zijn,
  verdichting kan ook via een beperkt aantal bouwlagen.
  
  
• Zo’n 10 procent van Zaanstad is water. Bouwen op
  water kan een idee zijn.
  
  
• We kunnen flexibel bouwen en mogelijk gebouwen ‘optoppen’, denk aan scholen en appartementen.
  
  
  
  
• Het zelfbouwproject Eco aan de Zaan wordt op een voormalige schoollocatie gebouwd en is een mooi voorbeeld van verdichting. Gemeente faciliteert
  goed en is ook daarin een goed voorbeeld.

De uitdaging van een prijsvraag pakken we graag op. Daarbij is het allereerst nodig om na te gaan op welke locatie of in welk gebied hoogbouw mogelijk is. Vervolgens kan die prijsvraag voor die locatie of dat gebied worden georganiseerd. We dagen de marktpartijen met hun architecten uit om te komen tot maximale verdichting en kwaliteit.
Bij het uitschrijven van de prijsvraag zoeken we naar de juiste partners, bijvoorbeeld Babel en we zoeken naar aansluiting met het hoger beroepsonderwijs en de universiteit.

In het rapport Water als bouwgrond (2009) hebben we dit idee onderzocht en hieruit bleek dat er weinig plekken zijn. 

Het optoppen van gebouwen en flexibel bouwen zijn mogelijkheden om te verdichten die nader onderzocht moeten worden. De eerder genoemde prijsvraag kan hierbij helpen om creatieve ideeën te laten ontstaan. Een afstudeeropdracht voor studenten is een andere mogelijkheid.

Eco aan de Zaan levert niet per se een stevige bijdrage aan verdichting, maar voegt wel kwaliteit en variëteit aan de stad toe. Daarnaast toont Eco aan de Zaan aan dat Collectief Particulier Opdrachtgeverschap van de grond kan komen voor een specifieke doelgroep. Het initiatief is een voorbeeld va

In een project dat bijdraagt aan de idee van ‘de stad maken’. Het is veel meer dan het bouwen van woningen en het stapelen van stenen.

We maken ons zorgen over het mogelijk bebouwen van de ‘groene randen’ van de stad. Hoe gaan we deze gebieden inventariseren en welke criteria hanteren we om ze te selecteren? Zaanstad doet er goed aan om de stad hierover mee te laten denken. De omgevingsvisie biedt hiertoe mogelijkheden.

De vraag naar bebouwen van groene randen maken we expliciet in ons beleid over linten, dijken en paden.
We houden daarbij rekening met de kaders die de provincie heeft vastgesteld.

Ook in de omgevingsvisie besteden we aandacht aan dit vraagstuk. 

De stad 

Advies

Voor ouderen is een passend en betaalbaar aanbod
in eigen wijk belangrijk.

Zaanstad moet zorgen dat voorzieningen, ook in het centrum, goed bereikbaar zijn voor ouderen.

Met name in Noord (Assendelft, Krommenie) maar
ook elders wonen veel ouderen in eengezins-
woningen die eigenlijk te groot zijn geworden. Zij kunnen niet binnen de wijk verhuizen omdat er geen geschikt aanbod is, óf zij verlaten de wijk of stad.
Voor senioren met een bovenmodaal inkomen
moet de gemeente voldoende geschikte woningen
in de vrije sectorhuur laten bouwen en niet alleen in Zaandam.

De gemeente moet landelijk inventariseren welke nieuwe woonvormen voor ouderen mogelijk en succesvol zijn. Denk aan woonvormen waar gedeeld kan worden, bijvoorbeeld in de vorm van deelauto’s.

Het zou mooi zijn als in wijken - als goede afspiegeling van de bevolking -  verschillende leeftijdsgroepen
door elkaar wonen en elkaar kunnen helpen. We moeten enclaves voor ouderen voorkomen.

Vrijwel alle suggesties sluiten aan op de Strategische agenda Ouder worden in Zaanstad.

In de actualisatie van de Uitvoeringsagenda Wonen geven wij de ideeën uit de stad een plaats. Volgens planning is deze actualisatie voor de zomer van 2019 gereed. De realisatie gaat via programmering in MAAK-gebieden en overige nieuwbouwlocaties. Daarnaast betrekken wij de punten bij de prestatieafspraken met de corporaties. We houden er daarbij rekening mee dat de seniorenwoningen worden gebouwd op locaties met voorzieningen in de nabijheid. We hebben ook oog voor particuliere woonconcepten van en voor ouderen en voor woonconcepten die ouderen verleiden om de verhuisstap te zetten.

We werken samen met onze partners aan de woningbouwopgave voor senioren. We doen dit samen met onder anderen het Burgerplatform, woningcorporaties, marktpartijen en zorgaanbieders.

Bijzondere aandacht gaat uit naar initiatieven voor vernieuwende woonvormen voor ouderen, waarbij ontmoeting en samen leven centraal staan. Denk hierbij aan het faciliteren van een initiatief als het Knarrenhof. 

Betrek de zorgwoningen van Parteon in de Beemsterstraat in Assendelft Parteon bij de herontwikkeling van Festina Lente.

Woonzorg Nederland, Parteon, Evean en gemeente zijn inmiddels met elkaar in gesprek over de planvorming.

Er zijn mogelijkheden om goede bouwlocaties voor ouderen bij voorzieningen te benutten, zoals in centrum van Westerkoog

Bij bouwlocaties bij voorzieningen als winkels gaan alle lichten op groen voor seniorgeschikte huisvesting. Westerkoog is daar een voorbeeld van.

Ontzorg senioren, zoals bijvoorbeeld via een woonmakelaar

We werken aan informatievoorziening en hebben daarvoor de website Langerthuiswonen in het leven geroepen.
Ook verstrekt Zaanstad subsidie aan de vrijwillige ouderenadviseurs.

Corporaties zetten seniormakelaars in voor maatwerk bij begeleiding van ouderen naar een passende woning. We onderzoeken gezamenlijk met de corporaties of het mogelijk is extra instrumenten in te zetten om de doorstroming te optimaliseren. Een voorbeeld hiervan is de regeling ‘Van groot naar beter’ zoals die in Amsterdam wordt gehanteerd.

De stad 

Advies 

De gemeente kan duidelijker definiëren wat  met ‘betaalbaar’ wordt bedoeld en deze definitie in verband brengen met aspecten van de woning zoals kwaliteit en grootte van de woning.

In de Prestatieafspraken 2019, een jaarlijkse overeenkomst van de gemeente Zaanstad met woningcorporaties en huurdersorganisaties die actief zijn in Zaanstad, maken we hierover afspraken met corporaties 

Zaanstad kan een sociale grondprijs hanteren.

Een sociale grondprijs is niet aan de orde in Zaanstad, omdat de gemeente marktconforme grondprijzen wil ontvangen. Daarom rekent de gemeente residueel. Hierbij wordt uitgegaan van de Vrij Op Naam prijs van een koopwoning. Hier gaan de bouwkosten van af en blijft de grondprijs ( he residu) over. 

Er zijn wel mogelijkheden om op basis van maatwerk gesprek aan te gaan en transformatiefonds in te zetten.

Het zou goed zijn om meer informatie over friends-contracten (gezamenlijke huur van een woning) en jongerencontracten te verschaffen. 

De gemeente heeft dit opgenomen in een folder en bij de corporaties erop aangedrongen ook hierover actief te informeren. De Jongeren ervaringsdeskundigen Zaanstad (JEZ) hebben hiervoor een Whatsapp-groep beschikbaar. 

Zaanstad zou ook kleine studio’s kunnen
bouwen naar het idee van Villa Mokum, project voor studentenwoningen in Amsterdam, dat
deel uitmaakt van een complex met koopappartementen.

We brengen dit onder de aandacht van de markt. We dringen aan op een goede prijs-kwaliteitverhouding.

En we nemen dit op in de nieuwe Uitvoeringsagenda Wonen die in 2019 tot stand komt.

Is het een mogelijkheid ‘op te toppen’ met
kleine woningen voor startende jongeren?

Het optoppen van gebouwen gaan we onderzoeken. Mogelijk doen we dit door middel van een prijsvraag of afstudeeropdracht voor studenten, zie ook hierboven onder Prettig Wonen. 

De gemeente moet niet vergeten te blijven investeren in de bestaande stad en de wijken die er slecht voor staan, zoals wijken die in de jaren zestig zijn gebouwd.
Er zijn ook veel bestaande goedkopere koopwoningen die eigenlijk al zijn
afgeschreven terwijl de bewoners/eigenaren met een te hoge hypotheek zitten.

Kan de gemeente in deze wijken iets betekenen voor haar inwoners?

Zaanstad heeft nauwelijks eigen grond en vrijwel geen woningen in bezit. Daarnaast hebben we te maken met bewoners die niet willen of niet kunnen investeren in de eigen woning. We onderzoeken de mogelijkheden en willen samen met andere partijen een pilot starten om te kijken of het aantrekkelijk én financieel haalbaar is om een oude woning met gestapelde opgaven te slopen en te vervangen door een nieuwe energiezuinige woning.

De mogelijkheden zijn beperkt, maar onder meer voor funderingsherstel en energiebesparing hebben wij zogenaamde ontzorgingsconcepten (zoals collectieve inkoop), financiële arrangementen en subsidies om woningeigenaren te helpen hun woning zelf te verbeteren.

Als we van het gas af moeten, hebben we als inwoners hulp nodig om aardgasloos
te gaan wonen. Welke financiële arrangementen kan de gemeente aanbieden en
hoe kunnen zij inwoners deels ontzorgen?

De financiële arrangementen voor een NUL op de meter woning lopen af. Het gebruik hiervan was heel beperkt. Daarom wordt gewerkt aan onder meer een toegankelijke subsidievorm die beter benut gaat worden. Deze regeling zal beter bijdragen aan de doelstellingen van energiebesparing en aardgasvrij worden én daarmee aan de ambitie om een CO2-neutrale stad te worden.

Vanuit het Klimaatakkoord zullen er vanaf 2019 ook landelijke arrangementen (financieringsconstructies, subsidies) worden aangeboden. Als gemeente gaan we deze actief ‘in de etalage zetten’ en voorlichting hierover geven.

De financiële drempel om te verduurzamen is voor menige inwoner hoog.
Zaanstad kan minder kapitaalkrachtige mensen ook helpen om te besparen. Bijvoorbeeld: Zolder en slaapkamer, waar je weinig verblijft, hoeven misschien
niet zo warm.

Vanuit het Duurzaam Bouwloket adviseren we eigenaren over het stapsgewijs en verduurzamen van hun woning met ‘no regret’ maatregelen, zoals vloerisolatie of glasisolatie. Hierbij is het besparingseffect niet afhankelijk van toekomstig overheidsbeleid ten aanzien van bijvoorbeeld de aard van het toekomstige verwarmingssysteem. De noties over koele slaapruimtes/zolder horen daar zeker bij. 

Het Duurzaam Bouwloket is geregeld aanwezig in verschillende Zaanse wijken tijdens Energiecafé’s waarbij woningeigenaren worden voorgelicht over de wijze waarop zij hun woning kunnen verduurzamen.

Zaanstad kan de functies van gebouwen beter benutten, vooral vanuit
het oogpunt van energievoorziening. Een zwembad kan energie leveren aan de naastgelegen woningen.

Deze zogenaamde functiemenging is niet zozeer haalbaar in bestaande bebouwing, maar we gaan dit wel onderzoeken in nieuw te ontwikkelen gebieden.

Betaald parkeren is (nog) niet populair. De stad moet eraan wennen. De gemeente
zou er daarom goed aan doen om vooral te kiezen voor een beleid van verleiding in
plaats van ontmoediging om de mensen uit de auto te krijgen.

Het wordt lastig om het aantal auto's per woning te beperken. Jongeren blijven tegenwoordig langer thuis wonen. Het komt nu vaker voor dat behalve de auto’s
van beide ouders, ook auto’s van de kinderen een plek nodig hebben.

In het centrum kan best minder parkeerruimte zijn, zo lang de voorzieningen op
een andere manier goed bereikbaar blijven, zoals met openbaar vervoer. Buiten het centrum moet het parkeren gewoon goed geregeld worden.

In Westerwatering parkeren overdag vele niet-bewoners, zoals ambtenaren van
het gemeentehuis en mensen die de trein pakken richting Amsterdam of Schiphol.  

Wij begrijpen ook dat de keuze voor meer betaald parkeren of minder auto’s niet populair is. Parkeren is niet alleen een ruimtelijk, maar ook maatschappelijk vraagstuk. Het parkeervraagstuk kan daarom niet los worden gezien van de discussie over de toekomstige mobiliteit en het stimuleren van andere (collectieve) vervoersvormen. Vervoersvormen die minder ruimte innemen én duurzamer zijn (openbaar vervoer, auto delen,  al dan niet elektrisch fietsgebruik).

We zijn begonnen met de herziening van het parkeerbeleid. Dit gebeurt in nauwe samenspraak met de gemeenteraad en met belanghebbende partijen in de stad. De ideeën uit de stad nemen we daarin mee. We houden er rekening mee dat we voor lastige keuzes komen te staan en dat deze niet altijd voor iedereen bevredigend zullen zijn.

In 2018 is een enquête gehouden onder bewoners in het gebied ten westen van het station Zaandam. Op basis van de resultaten wordt besloten of er uitbreiding van betaald parkeren in Westerwatering moet komen.